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Gent.mo avv. Salcuni,

sono proprietaria di un appartamento in uno stabile di tre piani. Al primo piano ci sono due appartamenti, mentre al secondo e terzo vi è un appartamento per piano. Quindi siamo quattro famiglie di cui due proprietarie di immobile, mentre gli altri due sono occupati da affittuari.

Circa quattro anni fa si decise di far elaborare le tabelle millesimali per la spartizione delle spese condominiali. Tali tabelle sono state redatte da un tecnico e approvate solo da tre proprietari su quattro, in quanto quest'ultimo, (che ha affittato a terzi l'appartamento) non le ha ritenute fatte bene.

Sono quattro anni che sollecitiamo il contestatario a recarsi dal tecnico per risolvere e magari rivedere le tabelle, ma ciò non avviene.

Abbiamo premura nell'approvare all'unanimità le tabelle perchè da più di un anno la facciata del nostro stabile, (che tra l'altro si trova in centro storico), sta andando a pezzi, e potrebbe causare danni a terzi.

Onde evitare responsabilità abbiamo inviato anche una raccomandata al quarto proprietario per invitarlo a provvedere al più presto nel far rivedere le tabelle perchè urgono i lavori di manutenzione.

Tale signore ha risposto con una raccomandata dicendo che le tabelle così fatte a lui non piacciono e che i lavori si possono effettuare lo stesso dividendo la spesa lavori per piano, ossia al primo piano 1/3 va diviso per due, mentre il secondo e terzo piano 1/3 ciascuno.

Avv. le chiedo come dovremmo comportarci. E se nel frattempo qualche passante si dovesse far male, chi deve pagare i danni?

Cordiali saluti

Francesca

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Gent.ma Francesca,

le responsabilità per eventuali danni a terzi non si evitano mandando raccomandate al quarto proprietario. Dei danni rispondereste TUTTI insieme solidalmente ---- Articolo 2055 - Responsabilità solidale -- "Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità delle conseguenze che ne sono derivate. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali".

Le tabelle millesimali, se non sono approvate da tutti i condomini, non possono avere valore vincolante per la ripartizione delle spese.

Se i lavori sono urgenti, l'unica cosa da fare, è anticipare tutte le spese necessarie; subito dopo citare in giudizio il condomino riottoso per il pagamento della sua quota (determinata in base a tabelle preparate da un tecnico del Tribunale).

Questa strada è molto lunga e costosa.

Si potrebbe anche accettare il criterio proposto in alternativa, ma solo in via provvisoria (per far comunque partecipare tutti i condomini alle spese) in attesa delle tabelle.

L'incarico al tecnico per la redazione delle tabelle da chi fu dato? E con quali vincoli? Il condomino dissenziente si impegnò ad accettarle?

Resta da capire perché non ritenga giuste le tabelle. Se c'è un errore evidente sarebbe opportuno correggerlo e sistemare tutto senza ricorrere alla nostra lentissima giustizia...

Avv. Vanni Salcuni