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Egregio avvocato,

sono affittuario di un appartamento. Ogni anno, l'Amministratore effettua l'assemblea dei condomini ,con invito ad essa, inserendola (ingenuamente) nella buca della posta. Lo scarso anno la prima assemblea andò deserta e rifece l'assemblea invitando solo i proprietari. Non conosco il contenuto del verbale di questa assemblea ma da quello che si mormora pare fossero più deleghe che presenti.

Quest'anno nel rendiconto ha inserito pure il conguaglio dell'anno precedente (presumo che l'assemblea gli è stata invaliditata per eccesso di deleghe).

Come mi devo comportare se non mi viene dato la possibilità di discutere la parte a me interessata di conduttore?

Quante deleghe una persona può portare in assemblea?

Può un' assemblea approvare solo il conguaglio dell'anno precedente senza discuterla, nell'assemblea di quest'anno?

La ringrazio

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Cercherò di essere breve anche se è veramente difficile. I quesiti sono molteplici e poche sono le certezze assolute in materia.

L'art.10 della L.392/1978 (equo canone) dispone: "Articolo 10 - Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini - Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini."

Il Codice Civile non fissa regole precise in merito alle modalità di convocazione dell'assemblea. Sarebbe sufficiente (ma anche necessario) che ciascuno dei partecipanti abbia avuto, anche per altra via, notizia sicura della convocazione. Naturalmente, per facilitare l'eventuale necessità di provare l'avvenuta spedizione, è preferibile che l'avviso di convocazione venga inviato per iscritto con raccomandata. Sono comunque possibili anche modalità equipollenti, purché permettano sempre di dimostrare l'avvenuta ricezione dell'avviso.

Avviso che può anche essere consegnato ai condomini a mano dall'amministratore, facendo sottoscrivere una ricevuta.

Secondo la recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (4806/2005) "...la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, anche ad un solo dei condomini, comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale...". La delibera, cioè, è valida se nessuno dei condomini la impugna nei termini di legge.

L'art.67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.

Non mi pare esista un limite al numero delle deleghe, ma parte della giurisprudenza ammette che il regolamento di condominio possa prevedere un numero massimo delle deleghe di cui uno può essere portatore oppure vietando a qualcuno di esserne portatore (per esempio l’amministratore).

Sarebbe opportuno - in ogni caso - evitare di conferire la delega all'amministrare: giusto per evitare situazioni di conflitto d'interesse.

L'Assemblea, regolarmente costituita, è sovrana.

L'avviso dell'assemblea deve essere comunicato al proprietario e non anche all'affittuario dell'appartamento, restando solo lo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio che rimane estraneo al rapporto di locazione.

Qualora, peraltro, al conduttore non sia stata data la possibilità di partecipare all'assemblea, lo stesso potrà contestare la spesa opponendo al locatore tutte le ragioni che avrebbe potuto dedurre in sede assembleare se ne avesse avuto l'opportunità.

Avv. Vanni Salcuni