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Egregio avvocato,
vorrei una risposta ad un mio problema.
Ho acquistato un appartamento con giardino e box nel 2003. Dopo aver ristrutturato tutto, da cima a fondo, con regolari permessi dal comune di Manfredonia, vado ad abitarci in tutta tranquillità.

Il giorno che sono dovuto andare ad istallare l’antenna terrestre ho scoperto che la mansarda (prettamente ad uso condominiale) era divisa a metà. Il furbetto del mio inquilino si è appropriato, dopo essersi creato una botola interna al suo appartamento e aver tappato completamente uno dei due sfiati della fogna esistenti su tutte le piantine dell’intera palazzina ed intrappolato la canna fumaria, anche di mia proprietà.

Adesso con il suo avvocato vorrebbe usufruire dell’usucapione, inventandosi che usa quel bene da trenta anni. Purtroppo non può. Spero anche perché non sarebbe in possesso di alcuna documentazione in merito e che, a suo tempo, non ha segnalato nessun lavoro in corso da trenta anni, tranne che nel 2004 quando ha denunciato un abuso edilizio per condono, ma dopo essere stato già denunciato da me un anno prima.

Potrei avere una risposta chiedendole anche se posso eventualmente citare i miei venditori in giudizio per il non uso soprattutto dello sfiatatoio della fogna?? Praticamente dentro casa mia puzza.

Grazie anticipatamente.

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Caro Signore,
per me è davvero impossibile rispondere ad un quesito così complesso senza consultare atti e documenti. Mi sembra, inoltre, che Lei abbia già avviato un giudizio. Il Suo avvocato di fiducia, sicuramente, avrà studiato la controversia molto meglio di quanto potrei fare io in questa sede.

Mi sento solo di ricordarLe che i permessi del Comune (ad esempio per aprire una finestra) lasciano "impregiudicati" i diritti dei terzi (gli altri condomini) che potranno farLe causa, ad esempio, per violazione delle distanze legali.

"... la esistenza di una autorizzazione da parte del Comune alla edificazione, facendo salvi i diritti dei terzi, è priva di rilevanza nei rapporti tra privati, i quali, ove lesi dalla costruzione realizzata senza il rispetto delle disposizioni sulle distanze, conservano il diritto ad ottenere la riduzione in pristino" (Cassazione n.152047/2005)

Se la mansarda occupata è condominiale, sarebbe opportuno che fosse il Condominio ad agire in giudizio.

L'usucapione, infine, non necessita di documentazione: Articolo 1158 del Codice Civile "Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari. La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni".

Deve aver pazienza. La sentenza arriverà dopo molti anni e tanti soldi spesi.

Avv. Vanni Salcuni