In riferimento alla questione trattata in Dillo all'avvocato 3, ...vorrei ringraziare l'avvocato per la risposta esauriente ma volevo solo chiedergli per andare dal giudice di pace ci vogliono i 500 millesimi dei condomini oppure bastano anche di meno? Grazie

Saluti, Pasquale

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Gentilissimo Pasquale,
gli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile possono aiutarci:

1130 (Attribuzioni dell'amministratore)

L'amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.


1131 - (Rappresentanza)

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

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La norma riportata al comma 1 dell' art. 1131 cod. civ. riconosce all'amministratore nei limiti delle attribuzioni chiarite o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, la rappresentanza dei partecipanti e il potere di agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi, mediante il conferimento dell'incarico a un legale di sua fiducia.

Per contro, l'amministratore non ha alcun potere d'azione giudiziaria nelle materie di competenza esclusiva dell'assemblea dei condomini, letteralmente indicate dall'art. 1135 cod. civ., ovvero:

1135 (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini)

Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede :

1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Credo che la sua domanda si riferisca proprio al 4° comma del 1136...

1136 (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni)

L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell' articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

L'Amministratore può agire, per ottenere il rispetto del regolamento di condominio, autonomamente senza dover necessariamente "passare" dall'Assemblea. Il mio consiglio, però, è quello di coinvolgere - nei limiti del possibile - l'Assemblea dei condomini: sicuramente si avranno meno problemi al momento di riscuotere le quote aggiuntive per l'anticipazione delle spese legali e l'Amministratore agirà in giudizio con maggiore tranquillità.

Avv. Vanni Salcuni