Egregio avvocato,

mi chiamo Michele e di recente ho acquistato tramite mutuo bancario un'abitazione alla Scalo dei Saraceni. Al momento dell'atto notarile non sono stato informato che in riunioni condominiali precedenti la data di acquisto dell'immobile, erano stati approvati dei lavori di rifacimento della facciata, in cui si stabiliva l'mporto totale dei suddetti lavori, la ditta che doveva effettuarli e la nomina del direttore dei lavori.

Alla prima riunione condominiale alla quale sono stato presente, cioè dieci giorni dopo la data di acquisto, sono venuto a conoscenza della faccenda e in tale sede tra le altre delibere è stato deciso di affidare i lavori ad un'altra ditta nonostante un incremento del prezzo da 129.000 a 200.000 EURO iva esclusa.

Ora l'amministrazione mi obbliga a pagare i lavori di rifacimento della facciata nonostante io non abbia mai approvato tali lavori e attualmente versi in difficoltà economiche in quanto non ho risparmi depositati in banca e la mia attuale busta paga mi permette a stento di pagare il mutuo.

Cosa posso fare? A quali conseguenze vado incontro se non provvedo al pagamento di tali lavori?


-------------------------------------------------------------------------------------------------


Gent.mo sig. Michele,

il suo quesito è abbastanza complesso e richiederebbe un esame di alcuni documenti (atto di compravendita e delibere condominiali). La mia risposta non può essere che generica anche perchè, in questa materia, la giurisprudenza è spesso oscillante.

A norma dell'articolo 63, disposizioni attuative, Codice civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente. Questo vale nei confronti del Condominio. Per quanto riguarda i rapporti con il vecchio proprietario, la sentenza n.1956/2000 della Cassazione è abbastanza chiara: Il principio dell'ambulatorietà passiva ha riscontro nell'art. 63, comma secondo, disp. att. cod. civ.; in virtù di esso l'acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest'ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni; l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino; e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa."

Si discute molto su cosa si intenda per obbligazioni condominiali "sorte".

Ripeto, infine, che - in questa materia - una sentenza non basta per affrontare un giudizio con tranquillità. Prima di prendere una decisione, si rivolga al Suo legale di fiducia.


Avv. Vanni Salcuni